Com certa frequ\u00eancia, ouvimos hist\u00f3rias sobre algum conhecido que se tornou dono de um im\u00f3vel que n\u00e3o lhe pertencia originalmente, mas sem compr\u00e1-lo. Um fato comum nessas narrativas \u00e9 a regulariza\u00e7\u00e3o dos pap\u00e9is da propriedade, que passam a constar o nome do novo dono.<\/p>\n\n\n\n

Esses relatos descrevem a a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o<\/a>. Contudo, embora essa ideia seja bastante conhecida na sociedade em geral, ainda gera muitas d\u00favidas, mesmo entre os profissionais da \u00e1rea jur\u00eddica. Afinal, quando esse instituto pode ser aplicado? Quais s\u00e3o os tipos de usucapi\u00e3o? Quais s\u00e3o seus requisitos e impedimentos?<\/p>\n\n\n\n

Para esclarecer essas e outras d\u00favidas, preparamos este artigo sobre o assunto. Acompanhe!<\/p>\n\n\n\n

O que \u00e9 usucapi\u00e3o?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A palavra usucapi\u00e3o deriva do termo latino usucapio, que significa “adquirir pelo uso”. Assim, trata-se de uma forma legal de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade de um bem.<\/p>\n\n\n\n

Requisitos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para ter direito \u00e0 usucapi\u00e3o, \u00e9 preciso atender a alguns requisitos. Embora cada tipo exija o cumprimento de obriga\u00e7\u00f5es espec\u00edficas, existem algumas exig\u00eancias comuns a todos:<\/p>\n\n\n\n

• posse exclusiva do bem com comportamento de dono, arcando com os custos e manuten\u00e7\u00f5es;<\/li>
• ocupa\u00e7\u00e3o de forma ininterrupta, sem oposi\u00e7\u00e3o;<\/li>
• obten\u00e7\u00e3o de forma mansa e pac\u00edfica, sem contesta\u00e7\u00e3o \u00e0 posse.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

  Impedimentos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  Existem algumas situa\u00e7\u00f5es de impedimento para a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade por usucapi\u00e3o, dentre as quais destacam-se:<\/p>\n\n\n\n

  • bens p\u00fablicos;<\/li>
  • contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis<\/a>;<\/li>
  • contrato de comodato<\/a>;<\/li>
  • entre c\u00f4njuges;<\/li>
  • entre ascendente e descendente;<\/li>
  • entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores;<\/li>
  • contra incapazes;<\/li>
  • contra os ausentes do pa\u00eds em servi\u00e7o p\u00fablico;<\/li>
  • contra os que estiverem a servi\u00e7o das For\u00e7as Armadas;<\/li>
  • quando o prazo ainda n\u00e3o foi atingido.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Quais s\u00e3o os tipos de usucapi\u00e3o?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Como vimos, o direito de usucapi\u00e3o pode ser aplicado a diferentes bens. Al\u00e9m disso, podemos dividi-lo em alguns tipos. Confira!<\/p>\n\n\n\n

    Bens im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    A usucapi\u00e3o de bens im\u00f3veis est\u00e1 prevista no C\u00f3digo Civil<\/a>, que divide essa modalidade em duas formas: ordin\u00e1ria e extraordin\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

    A forma ordin\u00e1ria est\u00e1 prevista no artigo 1.242<\/a>, que disp\u00f5e:<\/p>\n\n\n\n

    Art. 1.242 \u2014 Adquire tamb\u00e9m a propriedade do im\u00f3vel aquele que, cont\u00ednua e incontestadamente, com justo t\u00edtulo e boa-f\u00e9, o possuir por dez anos.<\/p>\n\n\n\n

    Par\u00e1grafo \u00fanico \u2014 Ser\u00e1 de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o im\u00f3vel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cart\u00f3rio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econ\u00f4mico.<\/p>\n\n\n\n

    J\u00e1 a forma extraordin\u00e1ria est\u00e1 prevista no artigo 1.238<\/a>, nos seguintes termos:<\/p>\n\n\n\n

    Art. 1.238 \u2014 Aquele que, por quinze anos, sem interrup\u00e7\u00e3o, nem oposi\u00e7\u00e3o, possuir como seu um im\u00f3vel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de t\u00edtulo e boa-f\u00e9; podendo requerer ao juiz que assim o declare por senten\u00e7a, a qual servir\u00e1 de t\u00edtulo para o registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

    Par\u00e1grafo \u00fanico \u2014 O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-\u00e1 a dez anos se o possuidor houver estabelecido no im\u00f3vel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servi\u00e7os de car\u00e1ter produtivo.<\/p>\n\n\n\n

    Especial urbana<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Essa modalidade est\u00e1 prevista no artigo 1.240<\/a> do C\u00f3digo Civil<\/a>, da seguinte forma:<\/p>\n\n\n\n

    Art. 1.240 \u2014 Aquele que possuir, como sua, \u00e1rea urbana de at\u00e9 duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposi\u00e7\u00e3o, utilizando-a para sua moradia ou de sua fam\u00edlia, adquirir-lhe-\u00e1 o dom\u00ednio, desde que n\u00e3o seja propriet\u00e1rio de outro im\u00f3vel urbano ou rural.<\/p>\n\n\n\n

    Com base nessa norma, foram estabelecidos os requisitos espec\u00edficos para esse tipo, quais sejam:<\/p>\n\n\n\n

    • posse ininterrupta por cinco anos;<\/li>
    • utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para moradia pr\u00f3pria ou da fam\u00edlia;<\/li>
    • im\u00f3vel de at\u00e9 250 m\u00b2;<\/li>
    • n\u00e3o ser propriet\u00e1rio de outro im\u00f3vel, urbano ou rural.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Especial rural<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Esse tipo est\u00e1 previsto no artigo 1.239<\/a> do C\u00f3digo Civil<\/a>, que disp\u00f5e:<\/p>\n\n\n\n

      Art. 1.239 \u2014 Aquele que, n\u00e3o sendo propriet\u00e1rio de im\u00f3vel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposi\u00e7\u00e3o, \u00e1rea de terra em zona rural n\u00e3o superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua fam\u00edlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-\u00e1 a propriedade.<\/p>\n\n\n\n

      Com base neste dispositivo, podemos afirmar que seus requisitos espec\u00edficos s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

      • posse ininterrupta por cinco anos;<\/li>
      • utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para moradia;<\/li>
      • tornar a propriedade produtiva pelo trabalho pr\u00f3prio ou da fam\u00edlia;<\/li>
      • im\u00f3vel de at\u00e9 50 hectares;<\/li>
      • n\u00e3o ser propriet\u00e1rio de outro im\u00f3vel, urbano ou rural.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Especial coletiva<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Esse tipo de usucapi\u00e3o \u00e9 utilizado para regularizar os im\u00f3veis de baixa renda. Tais propriedades s\u00e3o designadas como “n\u00facleos urbanos informais”, conforme disposto no artigo 10<\/a> da Lei 10.257\/2001<\/a>, que estabelece as diretrizes da pol\u00edtica urbana:<\/p>\n\n\n\n

        Art. 10 \u2014 Os n\u00facleos urbanos informais existentes sem oposi\u00e7\u00e3o h\u00e1 mais de cinco anos e cuja \u00e1rea total dividida pelo n\u00famero de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor s\u00e3o suscet\u00edveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores n\u00e3o sejam propriet\u00e1rios de outro im\u00f3vel urbano ou rural.<\/p>\n\n\n\n

        Desse modo, seus requisitos s\u00e3o semelhantes aos da usucapi\u00e3o especial urbana. Contudo, na modalidade coletiva, a propriedade \u00e9 dividida entre v\u00e1rias pessoas.<\/p>\n\n\n\n

        Especial ind\u00edgena<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Esta modalidade est\u00e1 prevista na Lei n.\u00ba 6.001\/1973<\/a>, conhecida como Estatuto do \u00cdndio. Trata-se de uma prote\u00e7\u00e3o especial, com respaldo no artigo 33<\/a> da referida lei, que disp\u00f5e:<\/p>\n\n\n\n

        Art. 33 \u2014 O \u00edndio, integrado ou n\u00e3o, que ocupe como pr\u00f3prio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-\u00e1 a propriedade plena.<\/p>\n\n\n\n

        Par\u00e1grafo \u00fanico. O disposto neste artigo n\u00e3o se aplica \u00e0s terras do dom\u00ednio da Uni\u00e3o, ocupadas por grupos tribais, \u00e0s \u00e1reas reservadas de que trata esta Lei, nem \u00e0s terras de propriedade coletiva de grupo tribal.<\/p>\n\n\n\n

        Desse modo, esse modelo exige o cumprimento dos seguintes requisitos espec\u00edficos:<\/p>\n\n\n\n

        • posse ininterrupta por dez anos;<\/li>
        • im\u00f3vel de at\u00e9 50 hectares.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Familiar<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Essa modalidade \u00e9 um subtipo da especial urbana e pode ser aplicada em caso de abandono do lar por um dos c\u00f4njuges. Seu objetivo \u00e9 proteger o c\u00f4njuge que fica no im\u00f3vel, impedindo que o abandono prejudique a posse. Encontra-se prevista no artigo 1.240-A<\/a> do C\u00f3digo Civil<\/a>, nos seguintes termos:<\/p>\n\n\n\n

          Art. 1.240-A \u2014 Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposi\u00e7\u00e3o, posse direta, com exclusividade, sobre im\u00f3vel urbano de at\u00e9 250m\u00b2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-c\u00f4njuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua fam\u00edlia, adquirir-lhe-\u00e1 o dom\u00ednio integral, desde que n\u00e3o seja propriet\u00e1rio de outro im\u00f3vel urbano ou rural.<\/p>\n\n\n\n

          Bens m\u00f3veis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Como vimos no in\u00edcio deste artigo, a usucapi\u00e3o pode ser aplicada tanto em rela\u00e7\u00e3o a bens im\u00f3veis quanto m\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

          Em s\u00edntese, os bens m\u00f3veis<\/a> s\u00e3o aqueles que podem ser movidos, como autom\u00f3veis e eletrodom\u00e9sticos. Essa modalidade se divide em duas formas: ordin\u00e1ria e extraordin\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

          A forma ordin\u00e1ria est\u00e1 prevista no artigo 1.260<\/a> do C\u00f3digo Civil<\/a>, que disp\u00f5e:<\/p>\n\n\n\n

          Art. 1.260 \u2014 Aquele que possuir coisa m\u00f3vel como sua, cont\u00ednua e incontestadamente durante tr\u00eas anos, com justo t\u00edtulo e boa-f\u00e9, adquirir-lhe-\u00e1 a propriedade.<\/p>\n\n\n\n

          J\u00e1 a forma extraordin\u00e1ria encontra previs\u00e3o no artigo 1.261<\/a>, nos seguintes termos:<\/p>\n\n\n\n

          Art. 1.261 \u2014 Se a posse da coisa m\u00f3vel se prolongar por cinco anos, produzir\u00e1 usucapi\u00e3o, independentemente de t\u00edtulo ou boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

          Desse modo, a principal diferen\u00e7a entre as formas ordin\u00e1ria e extraordin\u00e1ria \u00e9 que na segunda, devido ao lapso temporal ampliado, n\u00e3o h\u00e1 exig\u00eancia de justo t\u00edtulo ou boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

          Extrajudicial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          O direito de usucapi\u00e3o pode ser requerido de forma judicial ou extrajudicial. Embora o meio judicial seja bastante conhecido pelos advogados<\/a> \u2014 comumente \u00e9 a primeira escolha \u2014, trata-se de um processo mais demorado.<\/p>\n\n\n\n

          Para permitir um tr\u00e2mite mais r\u00e1pido, foi criada a modalidade extrajudicial, com previs\u00e3o no artigo 216-A<\/a>, da Lei de Registros P\u00fablicos<\/a>, que estabelece:<\/p>\n\n\n\n

          Art. 216-A \u2014 Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, \u00e9 admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, que ser\u00e1 processado diretamente perante o cart\u00f3rio do registro de im\u00f3veis da comarca em que estiver situado o im\u00f3vel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (…)<\/p>\n\n\n\n

          A usucapi\u00e3o \u00e9 um instituto fundamental no reconhecimento e regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade. Como existem diferentes tipos de usucapi\u00e3o, \u00e9 preciso verificar os requisitos e decidir qual esp\u00e9cie se encaixa em cada situa\u00e7\u00e3o. Assim, voc\u00ea possibilita ao\u00a0cliente<\/a>\u00a0a melhor escolha para o caso dele.<\/p>\n\n\n\n

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          Fagner Oliveira & Oliveira Advogados<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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